Z zarządzaniem nieruchomościami wiąże się określone ryzyko, które dotyczy odpowiedzialności cywilnej względem  zleceniodawców, jak i osób trzecich.

Skuteczną ochroną dla zarządców przed ponoszeniem przez nich dodatkowych kosztów stanowi ubezpieczenie OC z tytułu wykonywanego zawodu (OC zawodu).

Zarządzanie nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców  na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Polega ona na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, czy także uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Zarządca nieruchomości może wykonywać również opracowania i ekspertyzy oraz  doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami. W każdym z tych obszarów zarządca ponosi odpowiedzialność cywilną, a jego polisa OC obejmuje szkody wyrządzone w następstwie jego działań lub zaniechań, dokonanych w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej.

Czynności o charakterze pomocniczym

Przy wykonywaniu czynności zawodowych zarządcy mogą korzystać z pomocy innych osób w wyraźnie określonym zakresie, tj. wyłącznie przy wykonywaniu czynności o charakterze pomocniczym. Osoby wykonujące czynności o tym charakterze działają pod bezpośrednim nadzorem zarządcy, który ponosi za ich czynności odpowiedzialność zawodową.  Pomocnicy samodzielnie wykonujący czynności zarządcy narażają się, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, na odpowiedzialność karną. Tej samej sankcji karnej podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie czynności zarządcy osobie nieposiadającej odpowiednich uprawnień i licencji zawodowych.

Umowa o zarządzanie nieruchomością

Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, którą zawiera z określoną Wspólnotą Mieszkaniową. Umowa taka wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i powinna być zawarta najpóźniej na jeden dzień przed rozpoczęciem czynności przez zarządcę. W umowie o zarządzanie nieruchomością wskazuje się w szczególności dane osoby posiadającej licencję zarządcy, oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu OC, przedmiot umowy, obowiązki zarządcy, informację o powierzeniu zarządcy przetwarzania danych osobowych właścicieli lokali, wynagrodzenie zarządcy, czas trwania umowy i obowiązki stron związane z wypowiedzeniem bądź wygaśnięciem umowy, jak i inne postanowienia końcowe.

Warto pamiętać, że zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. Sfera dowolnego formułowania umowy jest zatem ograniczona.

Obowiązek ubezpieczenia OC

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności przez zarządcę nieruchomości. Obowiązek posiadania polisy OC mają aktualnie jedynie osoby fizyczne. Przedsiębiorcy zajmujący się zarządzeniem nieruchomościami nie posiadają takiego obowiązku i mogą się ubezpieczać na zasadach dobrowolności. Należy mieć jednak na uwadze, że  mogą prowadzić swoją działalność, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez licencjonowanych zarządców. Forma powierzania wykonywania omawianych czynności osobie posiadającej licencję zarządcy nie została przez ustawodawcę ograniczona jedynie do umowy cywilnoprawnej. Dopuszczalne jest powierzanie wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami w ramach umowy o pracę. Jak wynika bowiem  z orzecznictwa sądów, nie może zwalniać od odpowiedzialności zawodowej forma wykonywania czynności zarządzania.

Suma gwarancyjna

Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC zarządcy w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki zostaną objęte umową ubezpieczenia OC wynosi aktualnie równowartość w złotych 50.000,00 euro. Kwota ta ustalana jest przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC zarządcy została zawarta. Zwiększenie tej sumy jest oczywiście dopuszczalne i powinno dotyczyć tych przypadków, w których suma 50.000,00 euro może być niewystarczająca w stosunku do wielkości czy wartości zarządzanego mienia, a w związku z tym wysokości potencjalnej szkody. W takich przypadkach zarządca samodzielnie powinien określić wysokość nadwyżkowego ubezpieczenia OC.

Wysokość składki ubezpieczenia

Wysokość składki jest ustalana indywidualnie. W każdym przypadku towarzystwa ubezpieczeniowe wyliczając jej wysokość biorą pod uwagę m.in. liczbę zarządzanych lokali, liczbę lat bezszkodowego przebiegu ubezpieczenia, jak i wysokość przychodów zarządcy.

Wyłączenia

Ubezpieczenie OC zarządcy nie obejmuje szkód polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi i najbliższej jego rodzinie. Nie obejmuje ono także szkód wyrządzonych przez ubezpieczonego po pozbawieniu go licencji zawodowej, a także w okresie zawieszenia licencji zawodowej, chyba że szkoda jest następstwem wykonywania czynności zarządcy przed pozbawieniem lub zawieszeniem licencji.

Ubezpieczenie OC zarządcy nie obejmuje też szkód polegających na zapłacie kar umownych oraz powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Kontrowersyjne są roszczenia związane ze szkodą, która powstała przykładowo na skutek opóźnienia w zakresie rozliczeń finansowych między właścicielem nieruchomości a zarządcą. Choć zasady dotyczące rozliczeń finansowych między nimi mogą zostać uregulowane w umowie  właściwie dowolnie to odpowiedzialność zarządcy z tego tytułu powinna zachodzić wyłącznie, jeśli szkoda wynikła z jego winy, a nie właściciela nieruchomości.

Ubezpieczenie OC zarządcy nie będzie także obejmować szkód wyrządzonych np. w związku z poślizgnięciem się i złamaniem nogi przez interesanta w jego biurze.  W takim przypadku szkoda nie została wyrządzona w  związku z wykonywaniem przez niego czynności zawodowych, więc roszczenie z polisy OC zarządcy nie jest zasadne. Właściwą do zastosowania była by w takim wypadku dobrowolna polisa ubezpieczenia OC działalności gospodarczej.

Wypłata odszkodowania

Zgodnie z zasadami ogólnymi terminy wypłaty odszkodowania są określone ustawowo. Zakład ubezpieczeń powinien wypłacić odszkodowanie w terminie 30 dni od dnia złożenia przez uprawnionego zawiadomienia o szkodzie.

Podsumowując, każda Wspólnota Mieszkaniowa zanim powierzy obowiązki licencjonowanemu zarządcy nieruchomościami powinna się upewnić, czy ma on aktualne ubezpieczenie OC. Zakres ubezpieczenia OC określony jest szczegółowo w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2114). Nie ma zatem realnego niebezpieczeństwa, aby w Ogólnych Warunkach Umowy jakikolwiek Zakład Ubezpieczeń wyłączył grupy przypadków niepodlegających roszczeniom odszkodowawczym wynikającym z umowy o zarządzaniu nieruchomością.